1. “나도 다주택자일까?” 2025년 기준 명확히 알기

부동산 투자에 관심이 있는 분들이라면 ‘다주택자’라는 용어를 자주 접하셨을 겁니다. 저 또한 재테크의 한 방법으로 부동산을 공부하면서 이 기준이 얼마나 중요한지 체감하고 있습니다. 정부의 부동산 정책은 다주택자를 핵심 대상으로 삼기 때문에, 세금 규제를 이해하려면 먼저 내가 다주택자에 해당하는지부터 알아야 합니다.

단순히 집을 2채 이상 가졌다고 다주택자가 되는 것은 아닙니다. 세법은 생각보다 복잡한 기준을 가지고 있습니다.

• 주택 수 계산: 세대(주민등록 기준)를 기준으로 판단하며, 분양권과 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있습니다.
• 공동소유: 부부가 공동으로 소유한 주택은 1채로 보지만, 다른 세대원과 공동 소유 시에는 각자 1주택으로 계산될 수 있습니다.
• 상속주택: 상속받은 주택은 5년간 주택 수 계산에서 제외되는 특례가 있습니다. 하지만 5년이 지나면 주택 수에 포함됩니다.

이 기준에 따라 세금의 종류와 세율이 크게 달라지므로, 본인의 상황을 정확히 파악하는 것이 절세의 첫걸음입니다.

2. 다주택자 세금 폭탄 3총사: 취득세, 보유세, 양도세

다주택자는 집을 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때 모두 1주택자와 다른 세율을 적용받습니다. 이를 ‘세금 폭탄 3총사’라고 부르기도 합니다.

1) 취득세 중과

다주택자가 조정대상지역 내에서 집을 추가로 살 경우, 취득세율이 대폭 상승합니다. 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%의 중과세율이 적용됩니다. 5억 원짜리 집을 3주택자가 산다면 취득세만 6,000만 원에 달하는 셈이죠.

2) 보유세 (재산세 + 종합부동산세)

매년 내야 하는 재산세와 종합부동산세(종부세) 부담도 커집니다. 여러 채의 공시가격을 합산하여 과세표준이 정해지기 때문입니다. 특히 종부세는 다주택자의 경우 기본 공제 금액이 1주택자보다 적고(9억 원), 세율도 최대 5.0%까지 적용되어 부담이 상당합니다.

3) 양도소득세 중과 (⭐가장 중요⭐)

다주택자에게 가장 무서운 세금입니다. 조정대상지역 내 주택을 팔 때 발생하는 이익(양도차익)에 대해 기본세율에 20%p(2주택자) 또는 30%p(3주택자 이상)를 추가로 과세합니다.

3. 2025년 세금 폭탄 피하는 핵심 전략 3가지

양도세 중과 유예 종료라는 시한폭탄이 다가오면서, 다주택자들의 현명한 의사결정이 그 어느 때보다 중요해졌습니다. 제가 공부하며 정리한 세 가지 대응 전략입니다.

4. 자주 묻는 질문 (FAQ)